我们在过往的负责房屋鉴定项目中，时常会遇到一类特殊的鉴定项目，即委托方要求我们对房屋损害及其责任人行为之间的因果关系进行判定，我们将其称为“房屋损坏纠纷鉴定”，若涉及诉讼，亦可称之为“司法鉴定”。此类鉴定与房屋安全鉴定、可靠性鉴定等其他类型的鉴定有所区别，具有其独特之处及相应的方法。
1 房屋损坏纠纷鉴定的依据
鉴定依据
房屋鉴定，如同珠宝、古董及医疗事故鉴定等，是一项极为严谨细致的工作，不允许出现丝毫差错与失误。因此，在作出鉴定结论之前，必须具备确凿可靠的鉴定依据。房屋的安全性鉴定、可靠性鉴定等各类鉴定任务均有其特定的鉴定标准、依据与方法。
房屋损坏纠纷的鉴定过程并没有一个现成的鉴定标准和依据，这源于房屋损坏的原因各异，情况复杂多变，且在很多情况下，损坏过程的实际情况记录和数据均有所缺失。因此，鉴定技术人员需依据已掌握的理论、技术、经验，以及对损坏现状的检测数据和相关人员对房屋损坏情况的描述，寻求鉴定依据，进而展开房屋鉴定。房屋损坏纠纷鉴定的依据可分为实际依据与理论依据。
实际依据
房屋损坏纠纷鉴定的实际依据可分为三个阶段，具体如下：
第一阶段：房屋损坏前的检测数据与记录，包括笔录、绘图、摄影及摄像等资料。
第二阶段：房屋损坏过程中的跟踪检测数据与记录。
第三阶段：房屋损坏后的现状检测数据以及模拟损坏全过程的检测数据与记录。
理论依据
房屋损坏纠纷鉴定的理论依据主要涵盖以下方面：相关教科书与参考书籍、获奖论文、计算论证成果，以及特定条件下公认的鉴定实例。
2 房屋损坏纠纷鉴定的程序
鉴定程序
房屋损坏纠纷鉴定应采用实用鉴定法，鉴定程序如下：
鉴定目的和内容
房屋损坏的鉴定通常由相关利益方发起，主要目的在于鉴定房屋损坏的程度、确定损坏原因及责任，并在必要时评估房屋结构的安全性。
初步调查
针对鉴定项目的规模、复杂难易程度，组建专项鉴定小组或专家鉴定组。首先，与房屋损坏相关的各方进行沟通，了解房屋的建造和使用历程，掌握房屋损坏的时间和过程，调查导致房屋损坏的相关因素，并实地勘查影响房屋结构变形的周边地质条件。其次，搜集原始资料，如设计图纸、竣工图纸等，并与实际情况进行比对、核查和分析。
检查、检测和模拟试验
1）检查和记录房屋倾斜及结构裂缝等损坏现状。
2）检查房屋的结构布置、支撑系统、结构构件、结构构造和连接构造。
3）检查地基或基础，必要时要开挖检查、勘探或进行试验。
4）调查结构上的荷载、荷载效应及作用效应组合，必要时进行实测统计。
5）现场和实验室检测结构材料性能及几何参数。
6）必要时进行房屋损坏过程的现场模拟检测或结构试验。
计算、分析和论证
依据现场勘查记录、结构检测数据以及模拟试验或结构试验的反馈，对建筑整体结构与各构件损伤状况进行比对，计算承载力，剖析损伤成因，并提出鉴定意见。在必要时，邀请专家进行研讨。
补充检测
对于在对比、计算、分析和论证阶段发现的问题、缺少的数据，须进行有针对性的数据补充检测。
鉴定报告
1）鉴定报告中现场检测的内容必须详尽、细致、完善，须将所有检查到的房屋损坏情况和结构检测数据详细写明，并附损坏示意图和照片。
2）损坏原因分析必须详细准确，必须有计算、分析的过程和结果。
3）鉴定结论必须具有充分可靠的依据，结论要明确，不能含糊不清，模棱两可，更不能没有依据就下结论。
3 房屋损坏纠纷鉴定的内容
根据实际房屋损坏发生的概率，房屋损坏纠纷的主要有以下几种：发生最多的是在既有房屋周围挖渗水井和集水坑、挖排水沟、灌水降水、挖基坑和地下隧道等施工，造成既有房屋的基础产生不均匀沉降，使上部墙体出现不均匀沉降的裂缝的损坏。
其次，较常见的是施工震动或撞击造成房屋结构开裂或损坏。
第三种是由于房屋的某一结构或构件存在缺陷（特别是乡镇企业擅自搭建的仓库和厂房），在使用过程中，由于受外界因素的作用或年久房屋结构构件承载力逐渐降低，而导致房屋突然坍塌。
01 房屋不均匀沉降损坏纠纷的检测和鉴定
我国绝大多数建筑的承重结构构件由砖、石、砌块和混凝土等建材砌（浇）筑而成，这些建材属于脆性材料，抗拉强度等级相对较低。因此，当地基发生轻微变形时，地上部分的墙体容易发生断裂。由此可见，房屋地基与基础的不均匀沉降可能导致其上部承重结构的墙体、柱体或楼板出现不同程度的横向、竖向或斜向裂缝。
通常，检测和定性这类裂缝相对简便。以常见的墙体不均匀沉降裂缝为例，通过分析裂缝的位置、形态和走向，可以初步判断房屋地基与基础不均匀沉降的发生部位。进一步对墙体倾斜方向及倾斜率进行测量，便能精确确定房屋地基与基础不均匀沉降的具体位置。
但是，由于造成地基变形和基础不均匀沉降的原因较多，情况较复杂，故要确定使房屋地基和基础产生不均匀沉降的准确原因，有时也不是一件容易的事情。
造成地基和房屋基础不均匀沉降的原因主要有三种。
第一种是由于房屋的地基土质较差、承载力较低而产生变形；
第二种是房屋建成后，由于在房屋邻近地区施工（挖沟、挖坑、挖隧道、灌水、降水），使房屋的地基变形；
第三种是第一和第二种的综合情况。
但是，若要确定是什么原因导致这种情况的发生，还要有精确、可靠的检测数据、准确的计算和反复论证才能确定。
02 施工振动造成房屋损坏的检测和鉴定
改革开放后，我国基本建设工程的数量和规模越来越多，施工振动对周围房屋造成损坏的事件也时有发生。施工振动主要有以下几种类型：拆旧房倒塌的振动；用大锤砸拆房屋构件的振动；挖掘机械施工振动；爆破施工振动；打桩和打夯施工振动等。
房屋受到振动的影响有大有小。其表现形式为房屋的墙皮剥落、墙壁龟裂、地板裂缝、基础变形或下沉等，重者甚至于造成房屋倒塌。实际上房屋受振后损坏的情况及程度房屋结构类型、连接方式和震源的的与多种因素有关。
03 房屋倒塌事故原因的鉴定
由于房屋的某一结构或构件存在缺陷（特别是乡镇企业擅自搭建的仓库和厂房），在使用过程中，由于受外界因素的作用或年久房屋结构构件承载力逐渐降低，而导致房屋突然坍塌。
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