房屋“检测”与“鉴定”的区别，你真的了解吗？

“我经常遇到业主的咨询，说需要出具一份房屋检测报告。当我仔细询问房屋检测的目的时，他说他想知道房子是否安全。在这个时候，我会纠正它。你要的是一份房屋鉴定报告。以下是房屋“检测”与“鉴定”的区别。很多人分不清房屋的“检测”和“鉴定”。他们认为检测和鉴定是一个概念。事实上，不是。检测与鉴定密切相关，但有所不同。总之，检测是鉴定的前提，鉴定是基于检测结果的分析和鉴定。通过下图进行比较。”

检测就是检测，鉴定就是鉴定

检测是指通过专用仪器设备确定房屋结构和构件的特点、参数和缺陷，必要时辅以验算。鉴定是指根据国家、行业、省、市的有关鉴定标准，对房屋的特点进行鉴定。房屋鉴定主要包括安全鉴定、危险鉴定、可靠性鉴定、完损等级鉴定和抗震性能鉴定。检测和鉴定既有区别又有联系。鉴定必须以检测结果为基础，但检测和鉴定需要两种类型和能力。

以医院为例，入院验血、拍摄是检测，医生和医生在检查结果下诊断为鉴定。检查环节需要精确的仪器和熟练的操作人员。诊断环节要求医生具有多年的医学理论知识和丰富的诊断经验。普通人可能不愿意由检查人员直接出具诊断报告。对于房屋建筑工程，具有检测资质的机构具有检测能力，具有设计资质的单位具有相对完整的建模、整体验算和综合评价能力。

二、规章制度

中华人民共和国建设部令第148号《房屋建筑工程抗震设防管理条例》于2006年4月1日起施行，第12条规定：“未采取抗震设防措施，未纳入近期拆迁改造计划的，委托具有相应设计资质的单位按照现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。。。鼓励其他未采取抗震设防措施、未纳入近期拆迁改造计划的房屋建筑工程业主，委托具有相应设计资质的单位按照现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。”

第十四条规定：“经鉴定需要抗震加固的房屋建筑工程，业主应当委托具有相应资质的设计施工单位进行抗震加固设计施工，并按照国家规定办理有关手续。”《建设工程勘察设计资质管理条例》（建设部第160号令）第三十九条规定：“取得工程勘察设计资质证书的企业，可以在资质证书许可范围内从事相应的建设工程总承包业务，从事工程项目管理及相关技术管理服务。”因此，房屋鉴定显然属于“相关技术和管理服务”的范畴。

三、检测鉴定的整体程序

房屋结构的检查、检测和鉴定程序应当按照下列程序进行，鉴定机构可以根据鉴定的不同要求对鉴定过程进行调整。

1、接受委托并进行初步调查。主要内容包括：1）收集和查阅房屋设计或竣工的相关信息。2）调查房屋使用和维护历史，包括：施工、历次维护、加固、改造、用途变更、灾害、使用条件和荷载变化、房屋结构损坏和缺陷等。3）调查现场，根据图纸和数据检查房屋结构和结构；调查房屋结构的使用条件、内外环境、缺陷和拆迁改造，以及当前存在的问题。4）征求有关人员的意见。5）检测鉴定后，应明确重新鉴定的原因和目的，收集前次检测鉴定的相关信息（时间、内容、方法、结论等）和争议焦点。

2、提出详细的检查、检测和鉴定计划。根据房屋结构的特点、初步调查结果和委托人的要求，制定相关标准。

3、签订合同或协议。合同或协议应明确约定房屋鉴定的目的和范围，以及委托人应提供的相关信息。

4、现场检查和检测。根据检查、检测和鉴定方案，对房屋的使用条件进行调查，对房屋的场地、地基、上部结构和构件进行检查和检测。

5、结构验算和分析。根据现场检查和检测结果，根据鉴定要求对房屋结构和构件进行验算分析；验算分析方法应符合相关鉴定设计规范的规定。

6、现场检查检测结果与设计图纸不一致的，以实际检查检测结果为准；检测数据不足或检测数据异常的，应进行补充检测；必要时，可进行现场负荷试验或模拟试验。

7、鉴定评级应根据现场检查、检测和验算分析结果，按照相关鉴定标准规定的方法和步骤对被鉴定房进行评级。

8、房屋鉴定报告主要由封面、房屋概况、检测鉴定依据和检测设备、检测鉴定范围和内容、现场检查和检测结果、审查结果、房屋损坏原因分析、鉴定评级、鉴定结论、处理意见等组成。鉴定报告中的鉴定评级、鉴定结论、处理意见等部分应根据不同鉴定标准的规定和要求确定。

四、资质证书

1.房屋检测：房屋检测的重点更倾向于现场数据采集。原始数据采用符合要求的专业仪器进行测量和测量，只反馈实际检测结果（数据）。一般检测机构有资质证书（检验检测机构资质证书CMA，行业内简称CMA）。

CMA证书

2.房屋鉴定：房屋鉴定的重点往往是经验和判断。房屋检测不一定需要仪器，但大多数仍然需要仪器采集数据作为判断的证据依据。房屋鉴定需要丰富的经验和专业的判断。两个检测单位的资质是必要的，加上主体结构检验资质（建设工程质量检验机构资质证书）下图，鉴定过程一般为现场数据收集、建模计算、分析结论、意见和建议，一般为该过程，评价标准一般为评价标准和设计规范。

建设工程质量检验机构资质证书

房屋安全鉴定证书

目前，仍有许多房屋检测机构将检测报告冒充鉴定报告，或者即使包含鉴定内容，但由于缺乏资格，最终在正式报告中加盖检测专用章。这种现象并不少见，这里要特别强调，没有鉴定资格的检测单位出具的鉴定报告不仅没有法律效力，一旦调查处罚，委托人也将对后果承担相应的责任。